典型案例1

物业服务不到位，还要交物业费吗

基本案情

2008年3月7日，业主甲从某房地产公司处购买房屋一套。

2010年12月24日，小区业委会成立，分别于2014年1月1日、2016年12月15日、2019年12月9日、2020年12月20日与乙物业公司签订《物业管理服务委托合同》，委托期限自2014年1月1日至2021年12月31日。

业主甲向乙物业公司缴纳物业管理服务费至2014年2月28日，并缴纳水费至2016年6月9日。

业主甲认为乙物业公司的物业服务不到位，未向乙物业公司缴纳此后的物业管理服务费和水费。

乙物业公司向业主甲催收拖欠的物业费及水费未果，引起诉讼。

裁判结果

人民法院认为，《民法典》第九百三十九条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”。

业委会与乙物业公司签订的《物业管理服务委托合同》对包括业主甲在内的所有业主具有约束力。

乙物业公司依据其与小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》提供了物业服务，包括环境卫生、公用设施设备维护、安全保障、交通维护等。

业主甲作为接受服务的小区业主，在事实上已经接受了乙物业公司提供的物业服务，理应按时足额缴纳物业费。

若业主甲不履行缴纳物业费的义务，势必会影响其他正常缴纳物业费业主的合法利益。

业主甲如认为乙物业公司提供的物业服务存在问题侵害了其本人利益，其有权向乙物业公司主张侵权赔偿，但不能因此拒交或不按物业服务合同约定交纳物业服务费及相关费用。

故判决业主甲向乙物业公司支付拖欠的物业费及水费。

典型意义

物业服务费用是小区正常运转和发展的物质基础和基本保障，小区物业服务质量的提高和改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。

因小区内业主人数众多，合同履行周期长，业主对物业服务质量的评判标准不一，物业公司提供的物业服务很难做到每一位业主都完全满意，也难免存在瑕疵。

也正是因为小区物业服务的长期性、集体性的特点，才更要求物业服务公司与业主团结合作、共同创造美好舒适的生活环境。

业主如对物业服务质量不满，应当以积极的方式来主张相关权利，而非以拖延或拒绝交费等消极的方式作为解决问题的手段，否则不仅不能解决服务质量问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降。

同时，对于物业公司而言，单纯收取物业服务费而不提供让广大业主满意的优质物业服务也是不可取的。

其实，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。

从这一点上看，物业公司与小区业主是长期的、相互依存的关系，双方均应审慎对待自己的义务。

物业公司只有不断提高物业服务质量，真正地想业主之所想、急业主之所急，才能赢得广大业主的认同。

典型案例2

未签订物业服务合同，可以拒交物业费吗

基本案情

业主甲系某小区的业主。

2003年8月21日，该小区开发商以其物业分公司名义与业主甲签订《物业管理协议》一份。

约定物业费标准为0.6元/平方米，水、电费按户计量表计算，由水、电部门直接向用户收取。

2018年，该小区成立业主委员会后未再签订书面物业服务合同。

现乙物业公司以业主甲拖欠物业费为由，要求其支付相关款项，而业主甲认为双方不存在物业服务合同关系。

裁判结果

人民法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。

乙物业公司系经建设单位选聘，为业主甲居住的小区提供前期物业管理服务，小区业主委员会成立后亦未选聘其他物业服务企业。

乙物业公司为案涉小区提供物业服务至今，业主甲实际接受了乙物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实物业服务关系。

故业主甲主张没有签订物业服务合同双方没有物业服务关系的理由不能成立，其依法应向乙物业公司交纳相应的物业费。

典型意义

现实生活中业主未与物业公司签订物业服务合同的情况经常发生。

比如，业委会成立后更换了建设单位选聘的物业公司，或者业主是从原业主手上购买的二手房，那么发生这种情况时该如何处理，业主是否可以拒交物业费呢？

根据《民法典》的相关规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。

也就是说，虽然业主没有直接和物业公司签订书面的物业服务合同，但并不影响其成为合同的权利义务主体，业主不能以没有在合同上签字为由拒交物业费。

退一步来讲，即便当前的物业公司既不是建设单位委托的，也不是业委会选聘的，只要物业公司提供了物业服务，且业主也接受了该物业服务。

业主与物业公司之间便存在事实上的物业服务合同关系，业主就不得以未签订书面合同为由拒交物业费。

因此，书面的物业服务合同并不是交纳物业费的唯一依据。

典型案例3

幕墙玻璃脱落致人损害，物业应承担责任

基本案情

2018年4月21日，甲与长子乙、次子丙及婆母丁一同步行至某综合楼1幢楼下时，一块紧挨着1-15-1号房屋窗户相对应的玻璃幕墙窗户左侧的幕墙玻璃忽然发生脱落。

垂直坠落的玻璃将1-14-1号房屋外相同位置的幕墙玻璃砸碎，一同坠落的玻璃砸中了丙的头部和甲的手臂。

当即，甲和丙被送往医院抢救。次日，丙因失血性休克，经抢救无效死亡。

甲将开发商和A物业公司诉至法院，认为开发商既是某综合楼的所有权人，又与A物业公司同为某综合楼的管理人，并明确选择请求应由某综合楼的管理人承担侵权责任。

诉讼过程中，A物业公司认为高坠玻璃属于15楼业主和14楼业主专有部分，相关侵权责任应由业主承担，并向法院申请追加15楼业主和14楼业主为被告参加诉讼，法院予以准许。

裁判结果

人民法院认为，虽然高坠玻璃位于两名业主的卧室外，但因其系不能打开的“固定扇”，用途、功能实质上替代了外墙分隔空间、荷载、挡风、隔音、隔热、保温、防火、防水等功能。

故属于全体业主共有部分，应当属于A物业公司管理范围。

A物业公司2016年接手物业管理时，应当知晓建筑的安全外墙全部使用玻璃构成的事实状态。

涉案高坠玻璃在铝合金窗框外侧，用结构密封胶把玻璃和铝框粘合，玻璃的荷载主要靠密封胶承受。

与砖墙和混凝土外墙相比，玻璃易损、结构密封胶老化从而发生脱落事件的概率相对较高。

高坠玻璃所在建筑物于2009年2月竣工，至涉案侵权行为发生时（2018年4月21日）已满9年。

A物业公司并未提交确实、充分证据证实其就玻璃外墙已经制定科学、有效、合理的物业管理方案，并已履行物业服务合同约定及法律规定的对业主共用部位进行严格管理、定期检查、养护维修的义务。

故A物业公司应对甲受伤、丙死亡的损害后果承担赔偿责任。

15楼业主和14楼业主购买房屋后正常居住，并无有效证据证明该二户购房者对案涉窗户进行了改造。

在无外力打击、撞击的情况下，对案涉房间外固定的玻璃脱落的意外情况及后果，15楼业主和14楼业主无法预见和防范。

故，其二人不具备“应当预见到而没有预见到”的主观过错，不应当承担责任。

典型意义

近年来，高空抛物、坠物事件不断发生，严重危害公共安全，侵害人民群众的合法权益。

高空抛物也因此被称为“悬在城市上方的痛”和“头顶上的安全”，受到社会广泛关注。

关于高空抛物致人损害的法律责任，《民法典》第一千二百五十四条进行了明确规定。

即由高空抛物的侵权人承担直接责任，具体侵权人难以确定的，由可能加害人进行补偿。

物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，应承担未履行安全保障义务的侵权责任。

这样可以有效督促物业服务企业负起责任，及时检查、维修、加固高楼外部设施，加强对业主的宣传教育，在必要的地方安装能够拍摄高空抛物坠物的摄像头等设备，为有关部门及时调查高空抛物坠物事件提供证据等。

本案高坠玻璃致一死一伤的严重后果，在本地属于影响较大的案件。

玻璃的权属问题直接影响本案的责任承担主体，法院依职权调查，最终确认高坠玻璃属于全体业主共有部分，厘清了本案的责任承担主体。

既及时保障了伤者、死者家属的合法权益，也依法维护了涉案两名业主的合法权益，达到了法律效果和社会效果的统一。

典型案例4

小区公共区域内摔伤，物业应否担责

基本案情

甲系某小区业主，长期居住在该小区。

某日晚9点30分，业主甲在该小区1栋1单元楼道口摔伤，据悉，该楼道路灯损坏，无法正常照明。

当日业主甲到医院诊断为左足第五跖骨基底部骨折，并在该院门诊治疗，支付治疗费3103元。

另业主甲在十堰某公司从事安保工作，月工资为3500元，受伤期间找丙顶替其上班，并支付相应工资。

现业主甲请求该小区物业乙物业公司赔偿其包括医疗费、误工费等在内的各项损失21809元。

乙物业公司认为，业主甲受伤是自身原因造成的，与物业公司无关，其不应赔偿业主甲各项损失，故而成诉。

法院查明，根据案涉小区居民证人证言及事发时段该楼梯道监控视频可证实业主甲摔伤的楼道路灯损坏。

另，根据业主甲向法院提交医疗费缴费凭证、《劳动合同书》、工资《领条》、向丙转账的《银行流水》及丙的当庭陈述等可证明业主甲确实因本次摔伤支付相应的医疗费及存在误工损失。

裁判结果

人民法院认为，业主甲的本次损害是由于乙物业公司未尽到安全保障义务及其自身未尽到安全注意义务双重原因造成的。

乙物业公司对小区内公共区域的照明设施负有维护、管理的义务。

案涉楼道路灯损坏，乙物业公司未及时予以排查并维修，业主存在夜间行走上下台阶踏空的危险，对业主甲受伤存在一定的过错，应承担相应赔偿责任。

业主甲作为完全民事行为能力人，在明知路灯已损坏的情况下，在夜间行走及上下台阶的过程中应尽到注意义务，并对夜间缺乏路灯照明情况下可能存在的危险因素及路段作出判断，避免危险的发生，故业主甲未尽到注意义务是其受伤的主要原因。

根据《民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”、第一千一百七十三条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任”规定及各方的责任大小，法院确定乙物业公司承担20%的赔偿责任，业主甲自身承担80%的法律责任。

典型意义

随着城市化、现代化的不断深入，物业服务逐渐步入人民群众的日常生活中，伴随着公民法治意识的不断提高，物业服务纠纷也纷至沓来。

物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。

物业管理服务的质量直接影响着业主的生活质量、社会安宁和秩序。

本案结合民法典以案释法，准确把握对物业公司安全保障义务和业主安全注意义务的判断。

依法认定物业公司与业主之间存在的过错及过错程度大小，对物业公司的公共管理义务进行解析并作出法律方面的提示。

对作为完全民事行为能力人的业主进行警示，业主应作出与其行为能力相匹配的辨识能力、智力能力行为，在公共场所活动中加强安全意识，切莫因疏忽大意造成事故发生。

本案裁判对于督促物业主动服务、共同缔造和谐社区具有重大意义。

典型案例5

一楼住户阻挠老旧小区加装电梯，怎么办

基本案情

甲、乙等12人与丙同为某小区三单元业主，该单元共计8层16户，甲、乙等12人为3-8楼住户，丙为101住户。

为改善小区出行及居住条件，该单元业主向自然资源和规划局申请加装电梯一部。

经初审、全体业主签名同意、加装电梯批前公示（包括施工效果图）、规划部门审批，通过了该小区加装电梯的申请。

没想到方案公示后，居住在一楼的丙以加装电梯影响家里采光为由要求撤销规划意见，并在工程开工后，阻扰电梯施工。

经社区干部及辖区民警多次调解无果，涉案加装电梯工程被迫暂停。

无奈之下，甲、乙等12人一起将丙诉至法院。

裁判结果

人民法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

本案中，无论是同意加装电梯的业主户数还是专有住宅面积均在四分之三以上，符合法律规定申请加装电梯的要求。

丙作为业主之一，理应受业主共同决定的约束。

且该小区加装电梯申请、方案均经过自然资源和规划局审批通过，程序上合法合规。

此外，不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

本案加装电梯后，对于整个单元业主的上下楼，特别是老人、小孩的出入，会带来极大的便利。

因此，丙应本着和睦相处、互谅互让的精神对待加装电梯的工程，而不能阻挠加装电梯工程的施工。

遂判决丙立即排除妨碍，不得对加装电梯行为予以阻止。

典型意义

随着人口老龄化的加剧和新型城镇化的推进，老小区加装电梯作为国家重要民生工程，对于解决老旧小区居民出行困难，提升人民群众幸福感、获得感具有重要作用。

老旧小区加装电梯是当前一个普遍性的问题，各地纷纷出台政策支持此项工作。

《论语》有曰：“里仁为美”。

崇德修睦、包容互让是构建和谐邻里关系的重要条件。

人们生活的距离越近，越需要包容和体谅。

相邻关系实质是不动产权利内容的延伸或限制，旨在调节相互毗邻的不动产权利人之间的利益冲突，明确一方给另一方提供一定的便利，容忍因提供便利而给自己造成的妨碍。

在利益冲突下，应该通过协商、权衡各方利益，按照“两害相权取其轻”的原则作出判断。

本案加装电梯已经涉案小区绝大多数业主签字同意，且未明显影响低层住户的利益。

低层用户依据自己享有的建筑物所有权进行阻拦，违反了民法典相邻关系原则。

本案低层住户应当本着友睦邻里、团结互助的精神，对加装电梯工程施工提供必要的便利和配合，以方便高层住户尤其是老年人出行，弘扬和谐、友善的社会主义核心价值观。

典型案例6

车辆停放车库被剐蹭，物业该不该赔偿

基本案情

业主甲在小区地下车库租赁了固定停车位，并按约定及时交纳了车辆场地租赁使用费。

2022年11月24日，业主甲下班后一如往常地将车辆停放在车位后未使用和挪动车辆，11月25日因新冠疫情，业主甲所住楼栋被封锁，直至12月6日24:00才解封。

12月7日业主甲去地下车库时发现车辆被损坏，车辆右侧有多条不规律条印、三处凹陷，业主甲随即前往小区物业，想要调取监控找出肇事者却遭遇乙物业公司重重阻拦。

业主甲遂报警处理，经公安机关协调得以查看监控录像，却发现部分监控录像缺失，无法确定直接责任人。

于是业主甲便将乙物业公司诉至法院，要求其承担相应的赔偿责任。

裁判结果

人民法院认为，根据《民法典》第九百四十二条的规定：“物业服务人应当按照约定和物业的适用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

《民法典》第一千一百九十八条第二款的规定：“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

本案中，乙物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。

而业主甲与乙物业公司签订了《车位使用协议》，双方之间形成租赁合同关系，业主甲按约定向乙物业公司缴纳了租赁费。

双方约定物业公司应当对停车场进行维修和检查，维持停车场正常停车秩序，且约定物业公司仅向业主提供车位场地使用和服务，不负责车辆保管与保险责任。

虽然双方约定了乙物业公司不承担车辆保管与保险责任，但业主甲按要求将车辆停放在租赁的车位，对车辆受损不存在过错。

乙物业公司虽然安装了摄像头，但监控录像部分缺失导致业主甲未能确认车辆受损的直接责任人，因此认定乙物业公司在履行基本的安保义务方面存在过错，应承担相应的赔偿责任。

典型意义

随着近几年住宅小区内发生车辆丢失、损坏案件的增多，物业公司对小区停车场的管理责任也成为社会的热点。

许多人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注。

但因目前我国有关法律法规对小区内停车场管理责任没有明确规定，实践中也产生了不同的理解和判决。

根据《物业管理条例》第二条规定，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司进行物业管理的范围。

但该管理一般仅限于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理等，一般不涉及业主私人车辆的管理。

而业主车辆在小区丢失、损坏等，首先要看物业公司与业主之间关于车辆停放的约定。

如果没有约定或者约定不明确的话，主要看物业公司是否履行了相应的安全保障义务，比如安排人员对停车场进行安全巡查，保证停车场摄像头完好等。

当然，物业管理的目的是为业主营造良好的居住环境，除了物业提供良好的管理服务外，业主也应该积极履行相应义务，配合物业对车辆的管理，共同维护小区秩序，构建和谐小区。

典型案例7

停车位被冒用，物业承担连带责任

基本案情

2014年3月7日，房地产开发商与业主甲签订《停车位有偿使用合同》一份，就小区负二层某车位的购买、使用、交付等事宜进行了约定。

2016年4月16日，业主乙冒用业主甲的名义与丙物业公司签订《停车场管理服务协议》，约定了该车位停放车辆的车牌号码及服务费等事宜。

2019年7月，业主甲发现车位被占用，引起诉讼。

裁判结果

人民法院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

业主甲与房地产开发商签订《停车位有偿使用合同》并支付使用费后，取得了案涉车位的使用权。

根据丙物业公司办理车位交付流程（物业公司应积极主动将车位交付给已办理房屋交付手续的业主），结合业主乙冒用业主甲的名义办理车位使用的事实，案涉车位已经交付。

业主乙（冒用业主甲名义）与丙物业公司签订的《停车场管理服务协议》，侵害了业主甲权益，业主乙应承担赔偿责任。

丙物业公司明知业主乙冒用业主甲名义，而与业主乙签订《停车场管理服务协议》，应对上述责任承担连带赔偿责任。

典型意义

随着我国汽车保有量的持续增加，住宅小区里的停车位一位难求，私家车位被他人占用的情况屡见不鲜。

如果业主的停车位长期被人占用或者冒用，物业作为管理者是否要承担责任呢？

根据《民法典》第二百七十五条第一款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

业主对其购买的车位享有物权，物业公司作为小区车库的管理人，对车位负有管理义务。

本案中，丙物业公司明知业主乙冒用他人名义，仍然与其签订协议，并将车位交给业主乙使用，侵犯了业主的合法权益，应承担相应的法律责任。

典型案例8

开发商逾期未办理房产证，应支付违约金

基本案情

2016年3月23日，业主甲与乙开发商签订一份《商品房预售合同》。

约定业主甲购买乙开发商商品房一套；房屋价款为435767元；签约之日首付305767元，余款130000元于2016年6月30日前以银行按揭方式付清。

乙开发商应在商品房交付使用之日起18个月内将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，逾期按已付房屋价款的1%承担违约金。

合同签订后，业主甲按约将305767元首付款及130000元按揭贷款交予乙开发商。

并陆续将维修基金、契税及其他费用交给乙开发商后，乙开发商书面通知业主甲于2016年12月22日正式交付房屋。

因乙开发商开发的小区有部分楼栋超高及需补交土地出让金等原因，乙开发商未能为业主甲办理案涉房屋的不动产权证，故引起诉讼。

裁判结果

人民法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续亦是房地产开发企业的法定义务。

业主甲与乙开发商签订的《商品房预售合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按约全面履行自己的义务。

业主甲按约履行了支付全部购房款义务，并将办理房屋权属证书所需要的契税、维修基金等费用交给乙开发商后。

乙开发商应按约履行及时交房、协助业主甲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

乙开发商于2016年12月22日交付案涉房屋后，因其自身原因未按约协助业主甲在18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助业主甲办理案涉房屋不动产权属证书，已构成违约。

遂判决乙开发商向业主甲支付违约金4357元。

典型意义

近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房买卖纠纷案件随之增多，其中，房地产开发商逾期办证，买受人要求其支付违约金的情况更是屡见不鲜。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。

也就是说，协助买受人办理房产证是开发商的法定义务，开发商迟迟不为买受人办理房产证，买受人当然可以追究其法律责任。

绝大多数情况下，开发商与买受人签订的买卖合同中会对逾期办证的违约责任进行明确约定，只是违约金的计算方式有所不同而已。

本案的违约金是按照房屋总价款的一定比例计算，而有的则是按日或者按月累计计算。

对于本案中按照固定比例计算的违约金，属于一时性债权，从约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效。

而按日或者按月累计计算的违约金，属于继续性债权，按照每个债权分别计算违约金。

也就是说，如果开发商逾期办证超过3年，按固定金额计算的违约金则已过诉讼时效。

按日或者按月累计计算的违约金，则只能支持从起诉之日起往前推3年的违约金。

因此，当遭遇开发商逾期办证时，最好是先看看买卖合同的约定，然后及时主张权利。

典型案例9

业主家中被盗，物业该不该赔偿

基本案情

业主甲系某小区某幢房屋所有权人。

2018年4月11日，其与乙物业公司签订《物业服务合同》一份，约定由乙物业公司负责物业管理、组织和维护工作。

合同约定：“建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关承担规划红线以内，物业业主和非业主使用人门以内的公共区域的秩序维护和公共财产安全、看护职责。但甲方不承担乙方人身、财产的保险、保证和保管责任”。

“为来访客人办理访问手续，限制闲杂人员进入小区”。

“甲方（乙物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任”。

2021年8月27日，公安局接到业主甲报警称家中被盗，后向其出具《受案回执》一份。

现业主甲认为乙物业公司违反物业合同约定，应赔偿其家中被盗物品的损失，故而成诉。

裁判结果

人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

本案双方当事人签订的物业服务合同中约定了物业公司的管理服务、公共秩序维护等义务，并载明乙物业公司不承担业主人身、财产的保险、保证和保管责任。

业主甲主张其家中财物被盗系乙物业公司未能履行安保职责，但其提交的证据不能证明失窃系因乙物业公司管理问题所致。

此外，业主甲没有证据证明其财物损失具体数额。故判决驳回业主甲的诉讼请求。

典型意义

在小区的日常生活中，家里被偷盗并不是一件很罕见的事情。

针对此类问题，《民法典》在合同编增加规定物业服务合同这一典型合同，用14个条文明确物业与业主的权利义务关系，为物业服务合同领域的纠纷提供明确的法律适用指引。

通常来说，物业公司提供的是小区物业的公共服务，其安全防范工作只是针对物业管理区域内的公共安全，一般不包括住户室内财产的安全保卫。

只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务，采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

对于业主个人而言，即使对小区内的安全放心，也应该对自己家的入户门窗等进行相应的加固，做到有备无患，只有业主和物业公司共同努力，才能真正实现小区安全。

本案业主遭受财产损失系因刑事犯罪行为侵害其财产权利所致，物业公司尽到了物业服务合同约定的义务，所以无法要求物业公司赔偿。

典型案例10

装修更改规划设计影响邻居，应拆除

基本案情

甲系某小区20栋2901室业主，乙系该小区20栋2902室业主，业主甲与业主乙为相邻关系。

2022年8月，业主乙在装修房屋期间，擅自将原规划设计入户“内开门”更改为“外开门”，将空调外机未安装在指定位置，而是在其房屋外墙上另行安装空调外机。

业主甲要求业主乙更改，业主乙拒绝更改。

2023年4月27日，因业主甲向物业投诉，该小区物业管理处给业主乙下发《装修违章整改通知书》一份。

内容为：经检查，你户在装修过程中，存在以下违章内容：进户门外开、空调主机外挂。请在5日内完成整改，否则管理处将按照《住宅室内装修管理服务协议》采取以下措施：责令停工、停水停电。

但业主乙仍拒绝整改。

2023年6月16日，法院组织现场勘验，现场勘验测量结果为：原过道宽122cm，业主乙大门打开后占过道51cm；业主乙家空调外机距离业主甲家客厅窗户58cm。

裁判结果

人民法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨害。

业主甲房屋与业主乙房屋位于同一走廊，其进出房屋必须经过业主乙家门口，业主乙擅自更改入户门后，当业主乙家入户门开启时，走廊大部分空间被打开的门体挡住，不仅妨碍业主甲及其家人正常通行，还存在撞伤行人及占用消防通道的危险。

同理，业主乙擅自变更空调外机安装位置，距离业主甲家客厅窗户仅58cm，一定程度上对业主甲家产生噪音、废气及安全等影响，亦不符合物业公司“严禁空调主机外挂”的规定。

遂判决业主乙排除妨害，恢复入户门向内开启，并拆除空调外机。

典型意义

俗话说“邻居好，赛金宝”。

亲仁善邻是中华民族的传统美德。邻里之间关门是小家，开门是大家。

与邻相处要恪守公德，在方便自身的同时，也要注意权利行使的边界，更不能以牺牲他人利益为代价。

“损人之利以利己之利”导致的矛盾纠纷比比皆是，若在行使自己方便时能为他人着想，便能将纷争消弭于无形。

业主乙只图自家方便，擅自更改规划设计，影响邻居通行，违反物业公司装修管理协议，既违反了民法典关于相邻权的规定，也丢失了邻里文化。

本案裁判彰显了司法对自私自利行为的否定评价，有利于引导人们共同维护良好的邻里关系。